如何有效减轻房地产企业的还款压力，破解购房群众的办证难题？无锡市自然资源和规划局创新推出国有建设用地使用权按“套”量化登记新模式。数据显示，采用新政策以来，无锡已为58个宗地办理了量化登记，涉及房屋27456套，对于破解企业发展困局、消除群众急难愁盼、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。

 

识局 纾解房地产企业发展之困

　　长期以来，房地产企业为了获取开发贷款，常常会将建设用地使用权以及在建建筑物进行抵押。为避免因权利叠加而引发纠纷，在办理合同备案网签以及预告登记之前，需先注销上述抵押权。根据相关规定，预售商品房如果没有办理预告登记和抵押预告登记，银行业金融机构则无法审批发放贷款。这就意味着，如果建设用地使用权和在建建筑物处于抵押或者查封状态，会对购房人办理预告登记以及后续的转移登记产生影响。一旦房地产企业因资金不足无法偿还贷款，那么抵押无法解除，网签备案和预告登记无法办理，进而导致按揭贷款无法发放，开发企业也就无法回款，从而形成恶性循环。为解决这一难题，无锡市局积极寻求突破，探索出“化整为零”的工作思路。2021年，首次提出以“幢”为基本单元，建立国有建设用地使用权量化机制，初步解决了一宗地内建设用地抵押权部分核减的问题。2024年4月，将量化单元进一步细化到“套”，实现了“按套量化、按套解押”。

多部门研讨量化登记

解局 量化登记惠利多方

推行按套量化登记后，登记系统中每套房屋对应的建设用地使用权抵押、查封等信息，都能与商品房销售备案系统的楼盘表一一对应起来，实现“房地一体”动态管理，可以有效防止出现一套房子对应的土地还处于抵押状态，却办理了网签备案等多种权利叠加的情况，保障了交易的安全。

在全面推行按套量化登记过程中，无锡市局打出了一系列“组合拳”：

　　依法定策，夯实基础

2024年4月，无锡市局会同市住建局、中国人民银行无锡市分行联合印发《关于推行国有建设用地使用权量化登记的通知》，以规范性文件的形式明确了量化登记相关事项，为新政施行提供制度保障。

　　依职定责，细化操作

无锡市不动产登记中心、无锡市房地产市场管理和监测中心共同制定《国有建设用地使用权量化登记操作规范（试行）》，对量化指标的计算方法、登记收件等方面做出详细规定，按“应建尽建”原则构建楼盘表，在登记平台开发按“套”量化功能，系统自动计算份额，提高登记效率。 

　　依案定略，提升质效

新政实施以来，无锡市局联合住建、法院、银行等多个部门，全面清查问题楼盘，深入分析问题产生的原因，共同协商确定量化方案。对于新建楼盘，在办理预售许可时共享查看量化登记办理情况；对于已办理地块抵押、需再次申领预售许可的旧项目，召集开发企业和抵押权人一事一议核减份额，扫除后续销售和登记障碍。

 

登记系统改造研讨

　　

“经过实践，推行量化登记确实能够实现多方共赢。”无锡市局确权登记局相关负责人表示，对购房者而言，通过核减已售部分的抵押权，可以确保其所购房屋能够顺利办理产权证书。对开发企业来说，极大减轻了一次性偿还巨额资金的压力，按“套”解押、预告登记完成后即可获得购房人的按揭贷款，剩余未售房屋对应的建设用地使用权还可以再次抵押融资。对金融机构来说，量化登记为企业发展赢得良机，从长远来看更利于保障债权利益，降低不良信贷风险。

　　 

“现在我们整个地块的抵押权已经按照可售建筑面积，分摊到了每套房屋对应的份额上，将来开盘后，售出的房屋办理网签备案、预告登记也会更加顺利。”宸溪雅苑项目的经办人表示。

　

稳局 多维协同促政策落地

　　为更好推动按套量化登记政策落地并真正发挥政策的长远价值。无锡市局联合市住建局、中国人民银行无锡市分行组织19家开发企业和11家金融机构参与专题培训，宣传推介量化登记政策，指导申请人办理相关业务。同时，以项目为单位成立专班小组，主动上门走访调研，送去政策“及时雨”，开辟绿色通道，提供容缺受理服务。

三部门联合开展培训

在阳光城印月文澜项目推进中，专班小组多次协调开发企业、银行、法院以及街道等部门，梳理问题清单，研究解决方案，从法理、实操角度介绍量化登记优势，不断加深各方对于量化登记的理解。在抵押权人同意核减注销已售部分对应抵押权后，该项目718套房屋顺利办理了首次登记。天渝尊园项目因地块抵押、在建建筑物抵押及查封等问题导致其无法顺利办理首次登记。经过多部门会商研究，对已售房屋对应的82.35%国有建设用地使用权抵押权进行核减注销。2024年12月，项目满足登记条件后，登记机构迅速推进受理、审核等环节，为1916套已售房屋办证争取了宝贵时间。

“接下来，我们将持续巩固量化登记成果，对新建楼盘项目进展情况展开摸排跟踪，提前对接、主动服务，根据不同情况采取针对性措施，切实落实量化登记工作，更好助力企业发展，满足购房人办证需求。”无锡市不动产登记中心相关负责人表示。（无锡市局）