《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》解读

　　 无锡市人民政府办公室于2018年5月24日印发了《市政府办公室关于进一步加强市区工业用地供应管理的实施意见》（锡政办发〔2018〕62号，以下简称《实施意见》），现将《实施意见》解读如下：

　　 一、《实施意见》出台背景和意义

　　 当前无锡土地开发强度已达32.54%，按照本轮土地利用总体规划调整完善成果，我市2018-2020年年均新增建设用地不足8000亩，规划空间极其有限。对此，在去年召开的市委十三届五次全委会上，省委常委、无锡市委书记李小敏明确提出“优化整合资源”、“做好提高产出效益文章”，通过开展工业企业资源利用绩效管理，确立“以亩产论英雄”的导向。在今年的全市智能制造领域重大项目现场观摩暨一季度经济形势分析会议上，李书记再次强调，要着力破解要素瓶颈制约，进一步提高全市土地使用效率、产出强度。

　　 因此，高水平加强工业用地供应管理有着极其重要的意义：一是突出重点保障、实施精准供给、实现科学发展的重要举措。未来三年，我市将面临苏南沿江城际铁路、盐泰锡常宜城际铁路、锡澄轨道S1线、锡宜轨道S2线等一批用地规模较大的基础设施项目急需保障，产业用地发展的新增用地空间极其有限。推行工业用地差别化供应，有助于新增资源的优化配置，通过实施资源的精准供给，实现土地利用的可持续。二是加快二次开发、提高产出效益、实现稳定发展的有效手段。面对日益趋紧的资源约束瓶颈，推行工业用地差别化供应政策，有助于土地要素从已结束经营的企业中退出并及时进入新的企业，加快土地要素的流动速度，为有较大经济贡献的产业项目释放用地空间，提高土地利用效率；同时也可以促进工业用地市场化程度，提高土地周转频率，将土地出让（租赁）所带来的财政收入分配到相对平均的区间，从长期看可保证稳定的财政收入。三是服务实体企业、助力产业强市、实现加快发展的政策创新。根据市委市政府《关于降低实体经济企业成本促进经济平稳健康发展的实施意见》、《关于进一步降低实体经济企业成本的实施意见》等文件精神，早在2016年，我市就明确“对工业用地鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让等方式供应”，为优化工业用地供应管理提供了政策支撑。

　　 二、制定依据

　　 1、国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：工业用地土地使用权最高出让年限为50年；

　　 2、国土资源部2014年底出台的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）中明确“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”；

　　 3、省委省政府出台的《关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）提出“强化土地利用全周期管理，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年期内，根据产业生命周期合理确定工业用地有偿使用年期。探索工业用地实行长期租赁、先租后让、租让结合等灵活多样的供地方式”；

　　 上述部、省文件都明确提出探索工业用地供地方式改革，为我市出台《实施意见》提供了依据。

　　 三、主要内容

　　 《实施意见》以“产业强市”发展战略、实现节地水平和产出效益双提升为指导思想，围绕进一步加强市区工业用地供应管理，从优化供地管理机制机制、严格用地准入条件、实施差别化供应方式、规范用地供应要求、规范工业用地转让、明确考核评估要求、强化用地供应服务等七方面提出了指导性意见。

　　 1、进一步优化供地管理机制。《实施意见》在我市工业用地现行管理基础上，提出建立工业项目评审决策、市区两级审核、“双合同”管理和产出评估监管等四大保障机制，确保先短期租赁、经达产考核后再办理长期供应等供地方式在规定时间内实现。

　　 2、进一步突出土地产出效益。《实施意见》明确一般新上项目、工业企业拆迁安置、存量工业用地补办一律实施先租后让、短期租赁转长期租赁等方式供应土地；工业项目供应前必须明确亩均税收等产出指标。

　　 3、进一步明确差别化供应方式。《实施意见》结合我市实际，在上级确定的先租后让、租让结合、长期租赁、弹性出让等差别化供应方式的基础上，明确我市工业用地主要采取先租后让、短期租赁转长期租赁两种差别化供应方式，并对上述两种供应方式的内涵和外延进行了界定。

　　 4、进一步规范用地供应要求。《实施意见》明确先期租赁的土地年期一般不超过5年，采取先租后让方式供应土地的，出让年期一般按20年设定。

　　 5、进一步规范转让要求。《实施意见》在规范工业用地转让方面，明确标准厂房类工业用地分割转让、分割抵押不得突破最小规划单元。其他工业用地原则上必须整体持有、整体抵押，如需分割转让、分割抵押必须符合城乡规划并经区人民政府批准。

　　 6、进一步明确考核各项要求。《实施意见》针对达产考核结果明确了相应的处置方式，即：达产考核合格项目办理出让或租赁续期手续，达产不合格项目给予2年整改期，仍不合格项目可收回土地，或按重新评估确定地价的2倍约定续租价格，也可由企业按照产出监管协议约定的亩均税收水平补足差额后签订续租合同，租金标准按照签订租赁合同时点评估讨论确定的地价约定。《实施意见》对现有工业项目土地出让（租赁）期满续期事宜也相应明确了处理办法。

　　 7、进一步强化用地供应服务。《实施意见》还在明确租赁土地和出让土地享有同等的权利、出让（租赁）工业用地不得提前收回和加强优质服务等方面作了强调。

解读人：席永清