《无锡市不动产登记条例》之重点政策解读

　　 一、关于方便申请登记，服务为民方面

　　 不动产登记工作涉及千家万户，办理不动产登记耗时费事。国务院《不动产登记暂行条例》将“方便群众申请登记”在总则中作出了规定。我市在全省率先推出抵押权登记网上申请系统，2017年8月，国土网上办事大厅推出了部分不动产登记业务网上办理。《无锡市不动产登记条例》（以下简称《条例》）对我市不动产登记工作的成熟做法予以固定：一是明确当事人可以到登记机构服务场所或者通过网络申请不动产登记，体现了互联网技术的发展优势，实现方便为民；二是编制不动产权利登记材料目录。《条例》规定，登记机构应当根据法律法规和不动产登记规范的规定，编制不动产权利登记申请材料目录以及通过信息共享可以获取的材料目录，并在登记机构门户网站及服务场所进行公示，体现服务为民；三是为了保护公民对不动产登记信息查询便利，充分合理利用的权利，又考虑保护公民的个人隐私，《条例》对不动产登记信息查询等作出了相应规定；四是建立了部门间信息共享机制，一方面有利于登记机构提高工作效率；另一方面登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提供。

　　 二、关于不动产权籍调查成果审查

　　 不动产权籍调查成果是不动产登记中的一项重要登记材料，包含权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标以及房地产面积、房地产平面图等信息资料。不动产权籍调查成果的准确与否，关系到不动产登记结果的正确性，也影响今后不动产的转移、变更登记以及权利人的合法权益。不动产统一登记前，房地分别登记，房屋权籍调查成果、土地权籍调查成果由不同的行业主管部门核验把关。统一登记后，只有经过登记机构确认的权籍调查成果方可应用于不动产登记，否则，容易导致个别专业技术单位为了利益所趋迎合申请人的需求或者因无部门检查监督，出现权籍调查成果差错，这样必然导致登记有误，带来纠纷和矛盾，给权利人产生不利影响。为此，《条例》规定，申请登记时，登记机构尚未有不动产权籍调查成果或者已有的权籍调查成果发生变化的，申请人应当委托有资质的专业技术单位出具权籍调查成果。不动产登记机构需对该成果进行确认，方可应用于登记。另外，为加强不动产权籍调查成果的管理，登记机构需实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的即时性和有效性。

　　 三、关于复杂事项委托专业机构核查

　　 不动产登记是对申请人申请的不动产权利及相关事项登记记载的行为。现实生活中，有的申请登记的民事法律关系复杂，难以准确界定，导致不动产登记难度明显加大。2016年7月5日起，公证书不再作为继承登记的前置条件，而办理继承需调查的内容涉及被继承人的婚姻、亲属关系、扶养、遗嘱等内容，遇到转继承或代位继承的情形，调查面就更广。再比如建造年代久远的房屋，资料遗失或者不齐，且经过多次抵债几易其主，实际居住的当事人申请登记，如何确定其中的法律事实、法律关系成为难题。单单依靠申请人自行取证难度大，而且登记机构一旦审查不周，极易引发行政诉讼。为此，对于法律关系复杂，难以确定权利人的，通过委托专业机构核查，可以有效缓解当前登记中的各种矛盾。专业机构受托调查后，出具有效法律文书，并对其合法性、有效性、真实性负责。这种模式优点非常明显，因专业机构具有较高的法律素养，且长期从事民事法律行为调查的工作，对民事法律关系认定和调查具有丰富的实践经验，能提高申请材料的可靠性，减少登记错误，保障群众权益。为此，《条例》明确对于办理不动产登记中确定权利人难度较大的，登记机构可以委托专业机构核查，具体操作办法由市、县级市国土资源主管部门制定，报本级人民政府批准后实施。如目前，我市通过政府采购继承公证服务的方式，将复杂疑难的继承业务委托公证机构核查，出具公证文书。

解读人：席永清