新《无锡市不动产登记条例》的解读

　　2020年8月27日，无锡市第十六届人民代表大会常务委员会第三十二次会议审议通过《无锡市不动产登记条例》（以下简称《条例》）修改决定，并经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2020年9月25日批准，自2021年1月1日起施行。修改后的《条例》去除了以往与上位法不符的地方，并根据《中华人民共和国民法典》增加了相应内容，旨在进一步保障不动产权利人的合法权益，体现了以人为本、登记便民的服务理念。

　　一、《条例》修改背景

　　无锡市作为全省首个颁布不动产登记法规的地级市，其颁布的《条例》在加强申请人利益保护、规范不动产登记程序等方面发挥了重要作用。随着《土地管理法》的修订实施、《中华人民共和国民法典》、《优化营商环境条例》、《江苏省不动产登记条例》《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》等一系列法律法规、政策的出台，针对本市《条例》中不符合上位法、新法及登记现状的一些规定进行修改成为了迫切需要。

　　在根据上位法进行相应修改的同时借鉴了天津、广州等地立法经验和好的做法。未来，新《条例》将致力于满足企业、群众日益多元的服务需求，为本市不动产登记高效优质的发展保驾护航。

　　二、《条例》修改的六大亮点

　　《条例》主要从优化不动产登记营商环境，使群众办事更加省时省力的角度出发，其主要亮点内容如下：

　　（一）明确核发的电子证照效力

　　为贯彻落实国家优化营商环境及推进“互联网+政务服务”的要求，发挥不动产集成服务优势，《条例》本次着重针对电子证照内容进行了修改，规定登记机构可以核发纸质或者电子介质的不动产权属证书或者登记证明，进一步明确了电子证照的效力。对于登记申请人而言，其领取的电子证照与纸质证书具有同等效力，再也不用像过去一样担心证书遗失或毁损，在其办理转移或者变更等登记业务时也不用再一味地需要提供纸质证书。这一修改为群众登记带来了实实在在的便利，也符合大数据时代的历史潮流。目前，我市已与多家银行合作推行抵押证明电子证照化，办事群众不用再在办理完抵押后将相关纸质不动产登记证明提供给银行，而是由银行直接线上查看生成的电子证照确认抵押登记的完成，真正做到让数据“多跑腿”，让群众“少跑腿”。

　　（二）压缩公告期及办理时限，精简办证材料

　　《条例》调整了不动产登记的公告期限及受理时限，删除了公告期限不少于两个月的相关规定并将登记受理时限从十个工作日修改为五个工作日，进一步提高群众办证效率，减少群众等待时间，让不动产登记业务“快速办”，提升群众的办事满意度。

　　此外，《条例》删除了在建房屋等建筑物、构筑物申请抵押登记需要提交建设工程施工许可证的规定，进一步优化办事流程,简化收件材料，减轻企业办证压力，增强企业和群众的获得感。

　　（三）维护权利人合法权益,优化申请流程

　　为了规范不动产登记行为，方便申请登记，保护权利人合法权益，《条例》修改后按份共有人申请抵押登记时不再要求受让人为非共有人时应提交其他共有人同意的书面材料。这样一来，按份共有人不动产之间的流动变得更为简便，在权利处分方面具有更多的自主性。此外，《条例》删除了共有不动产用途变更可由共有人中的一人或者多人申请登记的规定，最大限度地保障了权利人对私有财产享有的合法权利，并减少了不动产登记风险。

　　（四）调整不动产登记类型和登记范围

　　《条例》删除了撤销登记的条款内容，增加了土地承包经营权转移、变更或者注销登记的内容，并将可以申请不动产抵押登记的财产类型进行了相应修改。作为不动产登记地方性法规，其在指引权利人依法申请登记方面发挥着重要作用。只有与上位法保持一致且体系完整，才能使群众在申请不动产登记时有法可依，如在诉讼中涉及撤销登记时因其缺乏上位法依据，法院往往认为据此作出的行政行为效力待定，反而不利于保护申请人的合法权益。总的来说，登记类型及登记范围的进一步完善是适应现实需求而作出的转变，对规范登记行为、保障群众权益方面具有重要意义。

　　（五）抵押财产范围扩大，促进集体经济发展

　　《条例》根据新修订的《土地管理法》对可抵押财产的范围进行了扩大化调整，将“国有建设用地使用权”改为“建设用地使用权”，短短两字之差，意义却十分重大，它破除了集体经营性建设用地进入市场依法登记的法治障碍，提高了农村土地资源配置效率，满足了乡镇集体产业融资的迫切需要，有利于活跃乡村经济。

　　（六）预告登记约定纳入买卖合同，保护预购人利益

　　《条例》删去了预购人可以单方申请预告登记的规定，避免因无上位法依据导致预告登记效力待定而影响预购人权益。为了简化预告登记申请流程，协调市住建局将预告登记约定纳入到买卖合同格式文本中，明确“出卖人将经其盖章的不动产登记申请书交买受人的，视为双方共同申请登记”，真正从服务对象需求出发，免去了开发企业到登记机构配合申请登记的压力，提高了预告登记办理速率，最大程度上方便了预购人，有力保障交易安全。             

                                                                                                                                                                     解读人：席永清