《市政府办公室关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》政策解读

　　为进一步规范完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，我市结合实际，出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，现将文件解读如下：

　　一、起草背景

　　完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场是党的十八届三中全会确定的一项改革任务。从改革开放以来，土地一级市场日趋活跃，交易规则逐步规范健全，交易量和交易额不断增长。但与土地一级市场相比，二级市场长期处于自发分散的状态，面临交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、服务监管不完善等问题。为此，2019年7月国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，对完善土地二级市场作出了顶层设计和制度安排。江苏省深改委也将土地二级市场列为改革任务，2020年7月由省政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，进一步明确了转让、出租、抵押的基本规则和要求。从无锡现实需求看，完善土地二级市场也是我市自然资源要素配置改革的重要内容。2021年，《无锡市关于深化自然资源要素配置改革 打造高质量集约利用示范区的实施意见》获省自然资源厅批复，无锡成为全省首个在自然资源领域开展综合性改革试点的城市。健全土地二级市场，完善交易规则，有助于促进土地要素流通顺畅，是市场化盘活存量资源、深化自然资源要素配置的重要路径。

　　二、主要内容

　　我市的《实施意见》包含总体要求、转让规则、出租管理、抵押机制、服务体系、保障措施六部分内容，共17条政策措施。主要内容有：

　　（一）完善转让规则。主要明确了以划拨、出让、作价出资或入股等不同方式取得的建设用地使用权的转让规则，重点是放宽了划拨、作价出资（入股）土地使用权的转让限制，对划拨土地使用权转让，符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让金且按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方办理出让手续，补缴土地出让金。对作价出资或入股方式取得的土地使用权转让，无需报经原批准机关批准，参照以出让方式取得的土地使用权转让的有关规定执行。同时，结合我市现行产业用地政策，明确了土地分割合并转让管理要求，支持存量工业用地节余土地分割转让，原土地权利人满足自身需要后节余部分大于20亩的，在符合产业准入和不改变用途的前提下，可转让给通过综合评审的工业项目；高标准厂房载体用地、新型产业用地可按规定以幢、层为最小分割单元实行转让。

　　（二）加强出租管理。进一步规范以有偿方式和划拨方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿使用方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。其中以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租的，应征得原出租人同意；承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益；对长期出租的土地应补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　（三）完善抵押机制。明确抵押条件，建设用地使用权可依法依规设置抵押权；放宽对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人办理抵押手续；保障抵押权能，允许经营性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权抵押融资。

　　（四）健全服务体系。建立土地二级市场交易平台，并与不动产登记信息共享；完善交易行为，制定交易规则，明确交易价格申报机制，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权；强化市场动态监测监管，定期更新、发布基准地价和标定地价。

　　（五）强化保障措施。从组织领导、协作机制、宣传引导提出具体要求，加强涉地司法处置、涉地资产处置等工作协同，加大政策解读宣传力度，促进土地二级市场健康发展。

　　下阶段，我市将注重培育和推动土地二级市场发展，进一步完善相关规则，搭建交易平台，加强部门联动，促进交易信息集聚，提高行政审批效率，做好交易事中事后监管，为土地市场发展营造良好的环境。

解读人：席永清

　　相关链接：市政府办公室关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见