邱局长2024-04-22 10:00:46主持人、各位网友，大家好！我是无锡市自然资源和规划局邱宏杰，很荣幸有这个机会与大家一起交流互动。

　　主持人2024-04-22 10:01:06邱局长，据我了解，我市节约集约用地工作成效十分突出，无锡是全国首批“国土资源节约集约模范市”，已四次获评江苏省节约集约利用模范市，今年又再次在模范市名单中，可以说实现了“五连冠”。您能否给我们简要介绍一下相关情况？

　　邱局长2024-04-22 10:01:47众所周知，无锡是典型的经济大市、资源小市，全市域面积4627平方公里，但扣除太湖水域，全市面积不足3700平方公里。因此，我市长期面临着发展空间紧、后备资源少等硬约束，保护保障压力很大。人多地少的现实条件，决定了无锡必须走节约集约内涵发展的道路。

　　邱局长2024-04-22 10:02:42“十四五”以来，我局结合无锡实际，提出了“五调三退”的资源配置理念。五调，即空间调优、低效调出、门槛调高、存量调增、市场调活；三退，即退二还一、退二优二、退二进三。2023年，省自然资源厅和无锡市政府签署合作协议，支持无锡建设自然资源节约集约示范城市，为无锡精准配置土地资源，提高土地利用效率提供了更大支持。在此指引下，2023年工作取得明显成效，首先保护资源实现“数质双增”。2023年，全市通过土地整治、“进出平衡”等措施实现耕地“净增加”超2万亩；林木覆盖率和湿地保护率分别提升到27.98%和52.7%，在资源极其有限的情况下，均位居全省前三。

　　邱局长2024-04-22 10:03:15其次保障发展实现“质效并举”。2023年无锡盘活改造低效用地约2万亩，完成批而未供土地处置约1.9万亩，超额完成目标任务，以约0.7万亩的新增建设用地保障了3.85万亩的用地需求，28个省重大、587个市重大项目实现100%保障，用地保障质效连续三年位居全省第一档。

　　邱局长2024-04-22 10:04:17最后资源配置实现“效益更优”。无锡市单位建设用地GDP产出持续保持全省第一，2023年新供应的工业用地平均容积率达1.81，签约承诺亩均税收超过70万元/亩。主持人也提到了无锡市多次获评模范市，与此同时无锡下辖的可参评板块也全部多次获评模范县（市、区），两次实现创建活动“大满贯”，其中新吴区还获评了全国首批自然资源节约集约示范县（市）。2023年9月，我市成功列入自然资源部低效用地再开发试点城市名单，将为我们破解存量土地盘活利用难点，提高自然资源节约集约利用水平提供更多的政策红利和工作指导。

　　主持人2024-04-22 10:04:33邱局长，刚刚您提到了低效用地再开发试点工作，我之前也通过新闻报道有些了解，大家对此也十分关心，您能否给我们介绍一下这次自然资源部开展低效用地再开发试点工作的一些背景情况？

　　邱局长2024-04-22 10:05:49好的。改革开放以来，经济社会高速发展，与此同时，随着时间的推移、市场形势的变化、产业的转型升级等原因，逐渐形成了一定量的低效用地。比如有的老旧小区人居环境差，基础设施和公共服务设施不足；有的企业因产品不适应市场逐步被淘汰，产出效益低下，这种种情况不仅降低了土地资源利用效率，也影响了城乡面貌和人民对美好生活的向往。因此，推进低效用地再开发，可以促进国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善，促进城乡内涵式、集约型、绿色化高质量发展。

　　邱局长2024-04-22 10:06:27为此，原国土资源部于2013年和2016年两次发文推动城镇低效用地再开发。无锡也积极响应，在前两轮取得了不俗的成绩，涌现出一批典型案例，得到部里肯定。为释放更大政策红利，2023年，自然资源部在调研和上两轮政策评估基础上，以“人口净流入、新增空间有限、产业发展用地矛盾突出、具有典型示范意义”为选择标准，确定了京津冀、长三角、珠三角、成渝等七个片区43个试点城市再次开展低效用地再开发试点，无锡争取到了试点。开展低效用地再开发试点的主要目的是探索创新盘活利用存量土地的政策机制，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变。

　　主持人2024-04-22 10:06:46邱局长，刚刚您介绍了低效用地再开发试点工作背景，无锡能纳入此次试点，我相信是无锡这些年在这项工作中取得了较好成效，能给我们听众介绍下吗？

　　邱局长2024-04-22 10:07:12刚才我介绍了无锡的自然资源禀赋条件，可以说低效用地盘活再利用工作对无锡而言具有重要的现实意义。这些年我市围绕 “清、优、腾、改、拓、建”六个字，在低效用地再开发工作上走出了无锡特色。

　　邱局长2024-04-22 10:07:58“清”是摸清存量家底。2014年以来，我市在全省率先开展了工业用地调查、建立产业用地绩效管理系统、开展工业企业资源利用评价，经过多年的持续更新，现已形成覆盖超7万家工业企业、65万亩用地的核心数据库。在此基础上，整合各类存量资源，构建了“锡地云·存量资源智慧应用平台”，划定盘活处置单元，为引导项目优先使用存量土地奠定了扎实的基础。

　　邱局长2024-04-22 10:08:11“优”是优化空间布局。在国土空间规划中，划定产业用地“三条控制线”，即保障线、过渡线和腾退线，引导低效产业用地逐步腾退、转型、进园。

　　邱局长2024-04-22 10:09:02“腾”是打通腾退路径。开展产业用地全域更新行动，以“低散乱污”工业企业用地为重点，通过引导、倒逼双向发力，有序推进低效用地退出。比如，对乡镇集体工业用地、优质企业用地支持通过以房换地、以股换地、异地置换等方式稳心留根。对绩效评价低的企业在水、电、信贷、城镇土地使用税和产业扶持资金项目申报等方面实施差别化政策，同时不再安排新增用地，倒逼低效企业退出或者提质增效。

　　邱局长2024-04-22 10:09:19“改”是改造存量土地。在新型工业集约聚合区等重点区域内，支持原土地权利人通过自主改造、转让盘活、市场主体联合开发、政府统租统管等路径，实施存量土地改造盘活。

　　邱局长2024-04-22 10:09:58“拓”是通过“楼上楼下、地上地下、产业商业”立体开发复合利用模式，拓展发展空间。楼上楼下的开发模式实现了产业“上下游”就在厂房“上下楼”，通过产业集聚形成产业链提升产出效率；地上地下是鼓励立体开发，增加空间容量；产业商业是通过复合开发，形成 “工业+科研”、“工业+科研+商办”等利用模式，满足企业多元用地需求，提高土地利用效率。

　　邱局长2024-04-22 10:10:57“建”是建立盘活存量激励机制，建立并完善“项目优选、存量优先、增存挂钩、批供挂钩”等机制，形成从选址到考核的全链盘活管理机制，实现“寸土”生“寸金”。其中，“项目优选”机制，就是新上工业项目在出让前都要开展工业项目综合评审，评审通过的项目用地方可出让。“存量优先”机制是通过在项目招引选址前，引导企业优先使用存量资源。“增存挂钩”、“批供挂钩”机制就是将增量土地使用与存量土地盘活相挂钩，引导地方政府更多使用存量土地。

　　主持人2024-04-22 10:11:13刚才您提到自然资源部2013年和2016年两次发文推动低效用地再开发，请问这一轮试点与之前开展的工作差别在哪？又有哪些新的政策利好？

　　邱局长2024-04-22 10:12:13与以往工作相比，这一轮试点更加侧重系统性实施。具体来看，就是在严守底线的前提下，强调“五个转变”，一是从土地要素保障向高品质空间供给转变。在增量时代，城市发展比较依赖新增建设用地，因此，我们更多的是通过农用地转征收成建设用地来保障用地需求；现在进入存量时代，更多要围绕城市转型，结合不同项目的需求，利用存量土地提供更优质的生活、生产、生态空间，为城市高质量发展、产业转型升级提供更好的支撑。

　　邱局长2024-04-22 10:12:27二是从单一的土地要素供应向资源资产组合供应转变。积极探索土地、林草、河湖等多种资源资产组合供应，不再单纯的提高土地利用效率，而是更多的关注综合效益的最大化。

　　邱局长2024-04-22 10:13:02三是从单个地块盘活利用向片区综合开发转变。经过多年的低效用地再开发实践，我们也发现如果过于集中在单个低效用地的再开发，不和周边的土地利用统筹协同起来，就可能出现项目“孤岛”、空间利用不匹配等问题。因此需要统筹片区综合开发，从整个片区整体利益平衡出发谋划实施改造项目。

　　邱局长2024-04-22 10:13:25四是从单一政策工具向综合运用政策工具转变。融合运用空间规划管制工具（比如，建筑密度、容积率、规划条件等）和土地利用政策工具（比如，弹性供地方式、产权分割、地价调节等），实现资源高效利用的目标。

　　邱局长2024-04-22 10:14:09五是从单兵作战向部门协同转变。低效用地再开发是一项系统工作，需要各个部门协同合作，共同推进。如城中村改造就涉及住建、发改、财政、市政园林等多个部门。

　　邱局长2024-04-22 10:14:41在政策方面，这一轮试点支持试点城市在规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障等方面探索创新，为我市破解低效用地再开发难点提供了很多政策红利。比如，在规划统筹上，支持探索空间单元容积率核定优化，促进规划管控与市场激励良性互动；在连片改造上，支持优化零星地归并开发政策；在供地方式上，支持探索组合供应、综合评价出让、带设计方案出让等多元供地方式，并支持探索优化地价政策，等等。

　　主持人2024-04-22 10:14:53刚才听了您的介绍，这一轮试点可以说是层级高、分量重、红利多。请问无锡试点工作的重点内容有哪些？

　　邱局长2024-04-22 10:15:30为了用好试点政策红利，做到“解决实际问题、突出无锡特色、做到典型示范”，这次试点我市将聚焦“低效产业用地”“低效城镇用地”“低效乡村用地”三类改造重点，发挥规划的统筹引领作用，分类实施差别化改造路径，力争在2027年前打造一批典型示范项目，形成具有地方鲜明辨识度、可实施可复制可推广的存量发展转型“无锡路径”。

　　邱局长2024-04-22 10:16:35具体来说： 在产业用地方面，以产业园用地整治提升为重点，结合产业用地保障线、过渡线、腾退线和产业区块保护线等划定成果，统筹推进产业用地腾退盘活、改造提升、保留提效。腾退盘活是重点针对重大产业项目空间用地需求，通过实施退二优二等途径，推动形成一批连片净地。改造提升是在新型工业集约聚合区等重点区域内，因需制宜打造一批“高品质、低成本、定制化”的产业空间载体，引导“工业上楼”、功能混合和复合利用。技改提升是通过深化工业企业资源利用绩效评价成果应用，激励倒逼企业 “零地技改提升”。

　　邱局长2024-04-22 10:17:51在城镇用地方面，聚焦城中村、老旧小区以及其他各类老旧城镇区域，按照“留改拆”思路，通过城市更新改造等措施，统筹推动老城区综合改造、特色风貌塑造、空间复合利用。其中，旧城综合改造是以城中村、老旧小区等为重点，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式实施改造更新。特色风貌塑造是以历史建筑保护和活化利用为重点，对文保建筑、历史建筑、工业遗存，通过修缮加固、功能改变等方式进行保护和活化利用。基础设施扩容升级是以轨道交通、公交场站等交通枢纽和基础设施周边存量用地为重点，按照“ 统一规划、统筹建设、功能优化、收益反哺”的原则，探索实施TOD、EOD等综合立体开发模式。

　　邱局长2024-04-22 10:18:16在乡村用地方面，统筹农业保护和乡村发展空间，综合运用全域土地综合整治、建设用地增减挂钩、耕地整治恢复等路径，加强村庄用地整治和耕地连片整治，引导乡村生产生活生态空间更加优化。

　　主持人2024-04-22 10:18:26邱局长，刚刚您提到了低效用地再开发试点期是到2027年，这也是一个持续性的工作，请问我市将如何组织推动这项工作？

　　邱局长2024-04-22 10:18:48低效用地再开发试点是一项综合性很强的系统工程，需要从顶层设计、基础支撑、协同施策等方面统筹推进，总的来说可概括为“五个一”。

　　邱局长2024-04-22 10:19:30一是制定一个方案。经过多轮实地调研、专题座谈和会商，我市研究形成了《无锡市低效用地再开发试点工作实施方案》，明确了试点目标、改造重点、主要任务以及工作分工，将按照“一年建体系，二年见成效，四年出示范”时序推进试点工作。

　　邱局长2024-04-22 10:19:42二是组建一个专班。为了高效推进试点工作，市政府已组建了低效用地再开发试点工作专班，由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，相关职能部门和市（县）区政府主要负责人任成员，统筹部署推进试点各项工作任务。

　　邱局长2024-04-22 10:20:26三是摸清一套底数。多年来，我市持续开展工业用地更新调查和绩效评价、批而未供土地上图入库和更新、城乡低效用地调查入库、节约集约利用详细评价等工作，已形成了扎实全面的数据平台基础。此次试点我市将充分发挥数据优势，依托“锡地云”存量平台，结合城中村摸底调查等工作，梳理低效用地再开发需求，完成低效用地上图入库。

　　邱局长2024-04-22 10:21:00四是梳理一批示范项目。对近期计划实施项目进行梳理筛选，结合项目再开发类型、产业发展规划、重点开发片区、城中村改造计划等情况，选取具有典型代表性、有政策创新需求的首批示范项目。目前已初步筛选28个首批示范项目。通过这批项目实施，总结提炼盘活改造模式和路径，以点带面推进全市低效用地再开发。

　　邱局长2024-04-22 10:22:58五是制定一套政策。在这一轮试点中，将从改造实施难点和政策诉求出发，在规划管控、空间布局、零星地盘活、高效利用、精准配置、改造提升、保障权益、实施激励8个方面研究支持政策，细化研究具体操作路径，进一步完善低效用地再开发政策工具箱。当然，有的政策经市政府审定后可印发实施，有的政策创新突破较大，需要积极对上争取，我们也会按照“成熟一批、出台一批”的思路，分批出台支持政策清单。

　　主持人2024-04-22 10:23:17邱局长，我们无锡一直坚持产业强市的主导战略，这次市里也着重提到了要推进产业空间优化焕新，请您介绍一下具体措施。

　　邱局长2024-04-22 10:24:15产业是无锡的立市之本、强市之基，当前我市正处于深化构建“465”现代产业集群的重要战略期，迫切需要以高品质用地空间提高高端产业集群的承载力。为此，结合低效用地再开发试点，我市将聚力打造“50+50”高品质产业空间，第一个50，即打造50个重大产业集中连片区。计划用五年时间，全市整备形成3万亩连片净地，用于承载带动力强、竞争优势明显的大产业、大项目、大设施的空间用地需求。第二个50，即打造50个新型工业集约聚合区。结合产业需求遴选创新产业重点布局区域，实施高标准开发建设，因需制宜打造总计不少于1000万平方米的“高品质、低成本、定制化”产业空间载体，用于满足“工业上楼”生产用房、研发办公用房、配套用房等需求。同时配套制定产业引导、建筑设计、项目用地、审批实施等一批技术政策指南，推动“产业“上下游”就在厂房“上下楼”，形成具有无锡特点的“特色园区+连片净地+工业上楼”立体保障体系。后续我局还将会同相关职能部门细化研究政策措施，在规划引导、连片整备、供给模式、园区更新等多个方面提出一揽子政策，支持高品质产业空间供给。

　　主持人2024-04-22 10:24:25我们也了解到，有些工业企业有改造更新的意向，请问需要办理哪些规划用地手续？

　　邱局长2024-04-22 10:26:43工业企业实施改造更新，首先要看现行规划和企业改造意愿。如果规划用途还是工业用地，工业企业可以在原土地范围内实施改造提升，比如，通过厂房加层、老厂改造等方式提高容积率，或者利用地下空间建设仓储、停车场等，是不增收土地出让金的；企业还可以适度增加研发、中试设施、检测等其他产业用途，目前我市已把工业用地配套设施建筑面积比例上限从15%提高到了30%，可满足生产服务、行政办公、生活服务设施建设；如果企业需要增资扩产，原用地无法满足生产需求，相邻有无法单独使用边角地的，可以通过协议出让方式归并使用；如果企业在满足自身生产需求的同时，厂区内还有比较大的土地面积未开发使用，在具备分割转让的前提下，我们鼓励企业将节余部分土地转让给其他工业项目，实现存量资产盘活和利用。

　　邱局长2024-04-22 10:27:01刚才我们所说的是规划用途为工业用地的情况。那如果规划用途已不再是工业用地，企业又有转型更新意愿的，除改造为住宅用地外，可以按照新用途补交土地出让金后实施改造。

　　邱局长2024-04-22 10:27:39当然也有些工业企业缺少自主改造能力的，我们也支持他们与其他企业进行合作改造，比如通过与国企等其他市场主体合作，将现有低效用地改建翻建为高标准产业载体，实行统一招商运营，实现多方共赢，惠山区的翔泰毛纺和江阴市的青阳科创园都是较为成功的案例。

　　邱局长2024-04-22 10:27:50此外，在这次试点中，我们还将在土地价格、供地方式等方面进一步研究创新政策，更有力地支持工业企业、社会资本参与低效用地再开发。

　　主持人2024-04-22 10:28:09非常感谢邱局长。由于时间关系，这次访谈到此结束，感谢各位网友的关注和参与，再见！

　　邱局长2024-04-22 10:28:27谢谢主持人，谢谢各位网友。再见！