近日，江苏省自然资源厅办公室发布了《江苏自然资源信息》（工作专报）第1期内容，《无锡市局创新推行按“套”量化登记化解企业群众急难愁盼》入选并向全省各地推广。以下为主要内容：

 

为有效破解房地产开发企业因资金紧张无法解除土地及在建工程抵押，以及群众购房后难以办理产证的现实困境，无锡市局积极寻求突破，打破“整体抵押、整体解押”的传统模式约束，提出“化整为零”的工作思路，探索实施并全面推行国有建设用地使用权按“套”量化登记。

一、政策背景

长期以来，房地产企业通常将整个项目的建设用地使用权及在建建筑物进行抵押，以获得融资贷款。在建建筑物抵押成为地产资金链中重要一环。近年来，由于市场下行、销售萎缩，开发商资金链普遍较为紧张，无力一次性偿还巨额开发贷款，陷入“无法解押—无法销售—无法回款—更加无力解押”的恶性循环。同时，因抵押权与物权期待权一并存在，导致购房人无法取得不动产权证，进而引发落户、子女入学、资产处置等一系列民生问题。

为破解困局，无锡市局坚持问题导向，在2021年实施了以“幢”为基本单元的国有建设用地使用权量化登记。房地产企业在办理开发贷土地抵押登记时，可以将债权按“幢”量化后进行登记。该模式允许开发企业单独解除某幢楼对应的土地使用权抵押份额，而无需偿还整个项目的全部贷款，一定程度上减轻了企业筹款压力。2024年4月，无锡市局进一步将量化单元从“幢”细化到“套”，有效解决了一宗地上多套房屋对应的建设用地使用权无法物理切割的难题，实现了“按套量化、按套解押”，让更多楼盘顺利办理登记。

 

登记系统改造研讨会议图

二、主要做法

（一）明晰量化口径。国有建设用地使用权量化是指国有建设用地或地上建筑物抵押时，以幢（套）为不动产基本单元对国有建设用地使用权进行量化，建立房地一一对应关系。明确以房屋可售建筑面积占比作为量化计算口径，在项目取得建设工程规划许可证后即可依规申请办理量化登记。登记机构依据建设工程规划许可证或项目规划设计方案审查意见等材料计算量化比例。

（二）分类施策推进。企业因融资需要以国有建设用地使用权、在建建筑物申请办理抵押的，登记机构一并办理国有建设用地使用权、抵押权的量化登记，在登记簿中以附表形式展现每套房屋对应的国有建设用地使用权占宗地建设用地使用权的份额，按套核发电子登记证明，并在证明上附记相应份额。经抵押权人同意、按套核减房屋对应的土地使用权抵押份额后，即可顺利办理网签备案、预告登记、首次登记及转移登记。对于已办理国有建设用地使用权、在建建筑物抵押但未实施量化的历史项目，针对存量项目，分类制定个性化量化方案，在征得抵押权人同意后核减已售房屋对应的份额，按规定办理。

（三）强化部门协同。加强自然资源、住建、金融等部门之间的业务协同、系统融合，共同推进量化登记工作，提升不动产金融、登记服务水平。登记机构在登记系统开发按“套”量化登记功能，自动计算每套房屋对应的国有建设用地使用权份额，并实现土地抵押权量化信息与楼盘表上的房屋信息一一关联、动态更新，确保新建商品房项目量化登记全覆盖。住建部门在办理商品房预售许可（销售备案）时，可实时查看项目国有建设用地使用权、抵押权量化的办理情况，做到“地随房走、房地一体”全流程动态管理。每套房屋对应的抵押权解除后，即可顺利办理合同备案网签、预告登记等手续。

 

多部门研讨量化登记会议图

三、实践案例

2022年3月，A公司通过竞拍取得无锡市梁溪区某地块建设用地使用权，同年4月办理首次登记取得不动产权证书。2022年5月，向银行申请贷款 3.5亿元，办理了国有建设用地使用权抵押登记。该地块分期开发，2024年6月，A 公司又向银行申请贷款5000万元，并申请了一期390套在建建筑物的抵押登记。一期工程达到预售条件后，A公司将全部513套房屋对外销售，与银行协商一致后申请抵押权注销登记，并按期与购房人签订商品房买卖合同。2024年10月，一期房屋全部建成，A公司申请办理房地一体首次登记。量化登记的实践应用如下：

（一）登记单元量化阶段。A 公司在申请项目第一幢房屋预测成果审核入库时，登记机构按建设工程规划许可证或项目规划设计方案审查意见测算出每幢（套）房屋对应的建设用地使用权占比情况，生成房屋预（量化）测绘成果，将该宗地建设用地使用权量化到每套房屋单元，以百分比形式在登记簿中显示。 

（二）在建建筑物抵押阶段。登记机构办理国有建设用地使用权量化登记合并抵押权变更登记，将每套房屋对应的国有建设用地抵押权份额在土地登记簿量化信息表中体现，同时注销原整宗地的抵押登记。在办理在建建筑物抵押登记后，更新土地登记簿上的抵押权量化信息。登记系统将更新后的量化信息实时推送至楼盘表。

（三）预（销）售商品房阶段。经过量化后，企业无需注销整宗地的抵押权，银行同意后，登记机构合并办理在建工程抵押权注销登记和国有建设用地使用权抵押权变更登记，将预售房屋对应的建设用地使用权从抵押状态中释放出来，同时更新量化信息表中抵押权信息，把预售房屋的抵押状态由“是”改为“否”，并实时推送至楼盘表，顺利办理商品房网签备案。

（四）商品房首次登记阶段。房屋全部建成后，企业申请办理已售房屋首次登记，登记机构合并办理国有建设用地使用权变更登记，在土地登记簿中核减已售房屋对应的建设用地使用权份额，将抵押登记标的物变更为剩余部分建筑物对应的份额。工程竣工后，登记机构先注销剩余房屋对应份额的抵押权，再一并办理建设用地使用权注销登记与剩余房屋所有权首次登记，将 A公司的建设用地使用权份额全部核减完毕。

四、取得成效

通过几年的实践探索，截至2025年底，无锡已为97宗土地、47658套房屋办理了量化登记，涉及企业融资约482亿元。

（一）解决了群众的“办证难题”。实行“按套解押”，消除了因项目整体抵押而无法办理产权证的风险，通过核减已售部分的抵押权，已售房屋能够顺利办理首次登记，购房人也可独立、顺畅地办理产权证，解决了群众最关切、最直接的财产权实现问题。 

（二）解开了企业的“债务循环困境”。量化登记机制允许企业根据销售进度“分套解押”，仅需清偿单套房屋对应的少量债务即可打通销售链条，有效缓解资金压力，打破“越没钱越卖不掉”的恶性循环。同时，剩余未售房屋对应的建设用地使用权仍可保留抵押融资功能，既帮助企业盘活存量资产、恢复现金流，又保障了项目后续建设的融资能力，助力企业健康发展。

（三）筑牢了市场的“安全底线”。自然资源部门与住建部门运用技术手段，通过土地量化登记信息与每套房屋一一对应、实时互通，将单套房产风险与开发项目整体债务风险隔离，为稳定市场交易、促进房地产领域风险化解与社会稳定提供了有效保障。

 

企业赠送锦旗图

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无锡市局量化登记的核心是，通过理念与技术的协同创新，实现“按套确权、按套解押”的精细化管理，在登记层面精准破除了单套房屋产权与项目整体抵押权之间的绑定关系，打通了因企业债务问题导致的群众办证梗阻；以“最小单元”治理思路，在保障群众核心产权、维护银行基本债权的同时，为困境企业打开自救通道，实现民生保障、风险防控与市场稳定的“多赢”，为全省乃至全国各地破解同类问题提供了标准化、可操作的参考方案。